Comprar uma casa está cada
vez mais simples, graças às facilidades oferecidas pelo sistema
imobiliário. No entanto, a dor de cabeça pode se dar pela burocracia do
registro do bem e pelo valor do imposto a ser pago para a prefeitura
Gilvânia Banker
Tendência é que preços comecem a desinflar em breve, com a redução da oferta de imóveis
Embalado pelo boom imobiliário dos
últimos anos, o mercado vem sofrendo uma espécie de ressaca. Depois de
uma valorização que elevou, e muito, o valor de terrenos, casas e
apartamentos, o mercado começa a desinflar. De acordo com o presidente
do Sindimóveis-RS, Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio
Grande do Sul, Sidney Fontoura Gomes, ainda existem muitas ofertas,
porém, já estão com adequação de valores. “Fomos muito alto, e agora o
preço está diminuindo”, comenta Gomes. O fato é explicado pela redução
do número de empreendimentos que deve ocorrer em breve.
Na euforia
de adquirir o sonho da casa própria, muitas pessoas esquecem que,
quanto maior o valor do imóvel, mais pesados ficam os impostos que devem
ser pagos durante o processo da compra. Além disso, ocorrem
divergências na avaliação do imóvel entre os agentes fiscais da receita
municipal e dos corretores.
O tributo que deve ser pago pelo
comprador no momento da aquisição do bem é o Imposto sobre a Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI), que é de competência municipal e incide em 3%
sobre o imóvel de até R$ 500 mil. Em Porto Alegre, o tributo deve ser
solicitado pelo tabelionato competente, mas, se a aquisição for motivada
por doação ou herança, vale o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e
Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD), de competência do Estado. O
ITBI precisa estar quitado antes da formalização da escritura pública,
ou na transcrição do título de transferência no cartório de registro.
O
percentual do tributo pode pesar na hora da aquisição do bem, mas ele
não precisa ser pago à vista, pode ser parcelado em até 12 vezes fixas,
com parcelas mínimas de R$ 100,00. No entanto, para o agente-fiscal da
Secretaria Municipal da Fazenda (SMF) Gilberto Ely Mendes Ribeiro, a
ideia do parcelamento nem sempre é uma boa opção, pois a escritura só é
entregue após a quitação do débito, e isso desestimula o contribuinte.
Ribeiro
explica que a cidade é dividida em 11 regiões e possui um fiscal para
cada uma delas. “Eles são responsáveis pelo cadastro de cada edifício,
casa ou terreno existente”, reforça. O profissional realiza a vistoria
do imóvel à venda e traça um parecer com o valor de compra que será
usado para fins de cálculo tributário. Essa análise nem sempre está de
acordo com o que está sendo vendido.
Segundo Ribeiro, algumas
vezes há uma supervalorização do empreendimento. Nesse caso, o fiscal
acredita ser reflexo do bom momento do setor. Porém, ele conta que, nos
processos em que há financiamento, para adquirir um valor maior no
crédito junto ao banco, os preços são superestimados e chegam até 100% a
maior. “Isso realmente acontece, e os valores muitas vezes nos
assustam”, revela.
Segundo o presidente do Sindimóveis, a
avaliação da prefeitura nem sempre confere por não haver um corretor de
imóvel dentro do quadro do município capaz de fazer a análise de acordo
com a realidade. Ele conta que há também os casos em que a avaliação do
profissional imobiliário é menor do que a dos agentes-fiscais. “Essas
discordâncias geram um imbróglio jurídico”, assinala Gomes.
O
assistente-técnico admite que pode haver erros de cálculos, mas afirma
que as falhas caíram nos últimos anos. A média era de 3% das 3.200 guias
pagas por mês. Esse percentual baixou para 2,3% das reclamações.
Segundo ele, os contribuintes podem pedir reavaliação diretamente na
Fazenda. A explicação para a queda na margem de erros ainda não foi bem
identificada pelo fiscal, mas ele acredita em melhora no desempenho dos
seus colegas.
Muitas vezes, os desacordos chegam a vias
judiciais. Ribeiro conta que uma pessoa estava vendendo metade de um
terreno, mas o cálculo se baseou pela metragem total. Portanto, o ITBI
incidiu em cima dessa informação. Sem questionar a Fazenda, o
proprietário ingressou diretamente na Justiça para pedir recálculo. Se o
contribuinte não se sentir satisfeito com a avaliação, ele pode entrar
com pedido de revisão na Secretaria da Fazenda que a prefeitura envia um
engenheiro ao local para recalcular. “Se erramos, dessa forma temos a
chance de corrigir”, justifica.
Burocracia no pagamento dos tributos deverá ser facilitada em Porto Alegre com novo sistema
Para
adquirir a escritura pública do bem que está sendo comprado, o
comprador precisa encaminhar uma série de documentos ao tabelionato
competente, que, por sua vez, encaminha para a Secretaria da Fazenda de
Porto Alegre fazer o cálculo do imposto. O agente-fiscal da Fazenda da
Capital Gilberto Ely Mendes Ribeiro conta que, a partir de agora, o
processo de escrituração vai ficar mais simples.
A administração
municipal irá implantar o SIAT – Sistema Integrado de Administração
Tributária. O programa, que deverá ser lançado nos próximos dias, visa a
facilitar o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI),
sendo que o contribuinte poderá realizar a operação diretamente com a
Fazenda e até mesmo pelo site.
A arrecadação da Fazenda com o
ITBI é uma demonstração de que o mercado está aquecido. Conforme
Ribeiro, a receita mensal é de R$ 16 milhões ao mês. De janeiro a maio
de 2012, a Capital gaúcha registrou 15.436 guias pagas, totalizando uma
entrada aos cofres municipais de R$ 75,6 milhões. A previsão é de chegar
a R$ 204 milhões até o final de 2012.
ITCD causa mais complicações judiciais do que o ITBI
A
Justiça acaba sendo um meio de recursos para a correção de valores
praticados indevidamente pelo mercado. O advogado e sócio da Wainstein
& Saltz Advogados Diogo Sclovsky Saltz explica que, muitas vezes, o
valor avaliado tanto pelos estados quanto pelos municípios é mais alto
do que o real, mas não chega a inviabilizar o processo de venda.
Um
caso movido pelo escritório envolve o Imposto sobre Transmissão Causa
Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD). Com o falecimento
do pai de uma família, o imóvel foi herdado pelos filhos que não tinham
condições de pagar o imposto, que incide em 4% sobre o valor do bem.
“Isso impossibilitou o inventário extrajudicial”, comenta Saltz. Os
filhos tiveram que recorrer à Justiça para efetuar a partilha. “Acontece
que o Estado avaliou o imóvel muito acima do valor praticado
comercialmente”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário.
Ele conta que os filhos precisaram da decisão dos tribunais para obter
autorização para a venda da casa e, assim, poder cobrir as despesas do
inventário.
Em Santa Catarina, por exemplo, o escritório está
brigando para que o estado reconheça o erro na valoração do bem. Um
cliente vendeu um terreno, a Fazenda fez avaliação, e, quando foi para o
Registro de Imóveis, o valor foi contestado e impugnado pelo cartório,
que julgou o valor muito abaixo do praticado no mercado e acabou
encaminhando de volta para a Sefaz refazer o cálculo.
O advogado
não está muito otimista, mas a sua alegação é de que o cartório de
registro não possui competência legal para realizar a valoração de
imóveis. “Teríamos que impugnar o registro”, explica o advogado. Segundo
ele, para o ITBI o processo é mais simples e raramente as pessoas
buscam a Justiça para reavaliar valores.
Casa própria é uma realidade para milhares de famílias
O
sonho da casa própria virou realidade para a grande maioria da
população brasileira. Para os próximos dois anos, 11,1 milhões de
famílias da classe C pretendem adquirir um imóvel, segundo projeção
realizada pelo estudo Reformas e Aquisições de Imóveis, do Data Popular.
No total, das 19,2 milhões de famílias que participaram do estudo, as
emergentes correspondem a 57,6% das intenções de compra, seguidas pela
baixa renda, com 27,2%, e da classe AB, com 15,2%.
O resultado
também se deve ao fácil acesso aos financiamentos do sistema de crédito
imobiliário no Brasil. O programa Minha Casa Minha Vida, lançado em 2009
pela presidente Dilma Rousseff, foi um dos grandes impulsionadores para
que as classes mais baixas pudessem realizar seu sonho.
Em Porto
Alegre, a prefeitura deu sua contribuição com a concessão de benefícios
fiscais. Conforme dados do Departamento Municipal de Habitação
(Demhab), a Capital inscreveu mais de 50 mil pessoas no programa.
Conforme dados do órgão, até o momento, foram entregues mais 1.400
unidades habitacionais para as pessoas com renda mensal de até três
salários-mínimos nacionais.
O agente-fiscal da SMF Gilberto Ely
Mendes Ribeiro conta que a prefeitura isentou o ITBI para o projeto
Minha Casa Minha Vida. “Estamos concedendo a faixa de isenção, mas é a
Caixa Federal quem faz todo o processo de avaliação do bem”. Apesar de
ainda viver em um bom momento, para o presidente do Sindimóveis, Sidney
Fontoura Gomes, essa realidade deve mudar em pouco tempo, pois a oferta
deverá começar a diminuir, e os preços tendem a despencar.
