Valorização imobiliária reflete nos impostos

Comprar uma casa está cada vez mais simples, graças às facilidades oferecidas pelo sistema imobiliário. No entanto, a dor de cabeça pode se dar pela burocracia do registro do bem e pelo valor do imposto a ser pago para a prefeitura 

Gilvânia Banker

JOÃO MATTOS/JC

Tendência é que preços comecem a desinflar em breve, com a redução da oferta de imóveis

Embalado pelo boom imobiliário dos últimos anos, o mercado vem sofrendo uma espécie de ressaca. Depois de uma valorização que elevou, e muito, o valor de terrenos, casas e apartamentos, o mercado começa a desinflar. De acordo com o presidente do Sindimóveis-RS, Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul, Sidney Fontoura Gomes, ainda existem muitas ofertas, porém, já estão com adequação de valores. “Fomos muito alto, e agora o preço está diminuindo”, comenta Gomes. O fato é explicado pela redução do número de empreendimentos que deve ocorrer em breve.

Na euforia de adquirir o sonho da casa própria, muitas pessoas esquecem que, quanto maior o valor do imóvel, mais pesados ficam os impostos que devem ser pagos durante o processo da compra. Além disso, ocorrem divergências na avaliação do imóvel entre os agentes fiscais da receita municipal e dos corretores.

O tributo que deve ser pago pelo comprador no momento da aquisição do bem é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é de competência municipal e incide em 3% sobre o imóvel de até R$ 500 mil. Em Porto Alegre, o tributo deve ser solicitado pelo tabelionato competente, mas, se a aquisição for motivada por doação ou herança, vale o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD), de competência do Estado. O ITBI precisa estar quitado antes da formalização da escritura pública, ou na transcrição do título de transferência no cartório de registro.

O percentual do tributo pode pesar na hora da aquisição do bem, mas ele não precisa ser pago à vista, pode ser parcelado em até 12 vezes fixas, com parcelas mínimas de R$ 100,00. No entanto, para o agente-fiscal da Secretaria Municipal da Fazenda (SMF) Gilberto Ely Mendes Ribeiro, a ideia do parcelamento nem sempre é uma boa opção, pois a escritura só é entregue após a quitação do débito, e isso desestimula o contribuinte. 

Ribeiro explica que a cidade é dividida em 11 regiões e possui um fiscal para cada uma delas. “Eles são responsáveis pelo cadastro de cada edifício, casa ou terreno existente”, reforça. O profissional realiza a vistoria do imóvel à venda e traça um parecer com o valor de compra que será usado para fins de cálculo tributário. Essa análise nem sempre está de acordo com o que está sendo vendido. 

Segundo Ribeiro, algumas vezes há uma supervalorização do empreendimento. Nesse caso, o fiscal acredita ser reflexo do bom momento do setor. Porém, ele conta que, nos processos em que há financiamento, para adquirir um valor maior no crédito junto ao banco, os preços são superestimados e chegam até 100% a maior. “Isso realmente acontece, e os valores muitas vezes nos assustam”, revela.

Segundo o presidente do Sindimóveis, a avaliação da prefeitura nem sempre confere por não haver um corretor de imóvel dentro do quadro do município capaz de fazer a análise de acordo com a realidade. Ele conta que há também os casos em que a avaliação do profissional imobiliário é menor do que a dos agentes-fiscais. “Essas discordâncias geram um imbróglio jurídico”, assinala Gomes.

O assistente-técnico admite que pode haver erros de cálculos, mas afirma que as falhas caíram nos últimos anos. A média era de 3% das 3.200 guias pagas por mês. Esse percentual baixou para 2,3% das reclamações. Segundo ele, os contribuintes podem pedir reavaliação diretamente na Fazenda. A explicação para a queda na margem de erros ainda não foi bem identificada pelo fiscal, mas ele acredita em melhora no desempenho dos seus colegas. 

Muitas vezes, os desacordos chegam a vias judiciais. Ribeiro conta que uma pessoa estava vendendo metade de um terreno, mas o cálculo se baseou pela metragem total. Portanto, o ITBI incidiu em cima dessa informação. Sem questionar a Fazenda, o proprietário ingressou diretamente na Justiça para pedir recálculo. Se o contribuinte não se sentir satisfeito com a avaliação, ele pode entrar com pedido de revisão na Secretaria da Fazenda que a prefeitura envia um engenheiro ao local para recalcular. “Se erramos, dessa forma temos a chance de corrigir”, justifica.

Burocracia no pagamento dos tributos deverá ser facilitada em Porto Alegre com novo sistema
 

Para adquirir a escritura pública do bem que está sendo comprado, o comprador precisa encaminhar uma série de documentos ao tabelionato competente, que, por sua vez, encaminha para a Secretaria da Fazenda de Porto Alegre fazer o cálculo do imposto. O agente-fiscal da Fazenda da Capital Gilberto Ely Mendes Ribeiro conta que, a partir de agora, o processo de escrituração vai ficar mais simples.

A administração municipal irá implantar o SIAT – Sistema Integrado de Administração Tributária. O programa, que deverá ser lançado nos próximos dias, visa a facilitar o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sendo que o contribuinte poderá realizar a operação diretamente com a Fazenda e até mesmo pelo site. 

A arrecadação da Fazenda com o ITBI é uma demonstração de que o mercado está aquecido. Conforme Ribeiro, a receita mensal é de R$ 16 milhões ao mês. De janeiro a maio de 2012, a Capital gaúcha registrou 15.436 guias pagas, totalizando uma entrada aos cofres municipais de R$ 75,6 milhões. A previsão é de chegar a R$ 204 milhões até o final de 2012.

ITCD causa mais complicações judiciais do que o ITBI

A Justiça acaba sendo um meio de recursos para a correção de valores praticados indevidamente pelo mercado. O advogado e sócio da Wainstein & Saltz Advogados Diogo Sclovsky Saltz explica que, muitas vezes, o valor avaliado tanto pelos estados quanto pelos municípios é mais alto do que o real, mas não chega a inviabilizar o processo de venda.

Um caso movido pelo escritório envolve o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD). Com o falecimento do pai de uma família, o imóvel foi herdado pelos filhos que não tinham condições de pagar o imposto, que incide em 4% sobre o valor do bem. “Isso impossibilitou o inventário extrajudicial”, comenta Saltz. Os filhos tiveram que recorrer à Justiça para efetuar a partilha. “Acontece que o Estado avaliou o imóvel muito acima do valor praticado comercialmente”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele conta que os filhos precisaram da decisão dos tribunais para obter autorização para a venda da casa e, assim, poder cobrir as despesas do inventário.

Em Santa Catarina, por exemplo, o escritório está brigando para que o estado reconheça o erro na valoração do bem. Um cliente vendeu um terreno, a Fazenda fez avaliação, e, quando foi para o Registro de Imóveis, o valor foi contestado e impugnado pelo cartório, que julgou o valor muito abaixo do praticado no mercado e acabou encaminhando de volta para a Sefaz refazer o cálculo.

O advogado não está muito otimista, mas a sua alegação é de que o cartório de registro não possui competência legal para realizar a valoração de imóveis. “Teríamos que impugnar o registro”, explica o advogado. Segundo ele, para o ITBI o processo é mais simples e raramente as pessoas buscam a Justiça para reavaliar valores.

Casa própria é uma realidade para milhares de famílias
 

O sonho da casa própria virou realidade para a grande maioria da população brasileira. Para os próximos dois anos, 11,1 milhões de famílias da classe C pretendem adquirir um imóvel, segundo projeção realizada pelo estudo Reformas e Aquisições de Imóveis, do Data Popular. No total, das 19,2 milhões de famílias que participaram do estudo, as emergentes correspondem a 57,6% das intenções de compra, seguidas pela baixa renda, com 27,2%, e da classe AB, com 15,2%. 

O resultado também se deve ao fácil acesso aos financiamentos do sistema de crédito imobiliário no Brasil. O programa Minha Casa Minha Vida, lançado em 2009 pela presidente Dilma Rousseff, foi um dos grandes impulsionadores para que as classes mais baixas pudessem realizar seu sonho. 

Em Porto Alegre, a prefeitura deu sua contribuição com a concessão de benefícios fiscais. Conforme dados do Departamento Municipal de Habitação (Demhab), a Capital inscreveu mais de 50 mil pessoas no programa. Conforme dados do órgão, até o momento, foram entregues mais 1.400 unidades habitacionais para as pessoas com renda mensal de até três salários-mínimos nacionais.

O agente-fiscal da SMF Gilberto Ely Mendes Ribeiro  conta que a prefeitura isentou o ITBI para o projeto Minha Casa Minha Vida. “Estamos concedendo a faixa de isenção, mas é a Caixa Federal quem faz todo o processo de avaliação do bem”. Apesar de ainda viver em um bom momento, para o presidente do Sindimóveis, Sidney Fontoura Gomes, essa realidade deve mudar em pouco tempo, pois a oferta deverá começar a diminuir, e os preços tendem a despencar.

Fonte: Jornal do Comércio RS - Caderno de Contabilidade