A empolgação é a pior conselheira, e pesar todos os custos antes de fechar negócio ainda é a regra de ouro da boa compra
Marina Schmidt
ANTONIO PAZ/JC
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As condições facilitadas que tornam
atraente e viável a aquisição de um imóvel, funcionam muitas vezes como
armadilhas que só serão notadas lá na frente, quando o mutuário
perceber que pagou até três vezes pelo valor acordado, conforme
avaliação do advogado especialista em Direito Imobiliário Rodrigo
Karpat. “Um imóvel que custa R$ 100 mil pode sair por R$ 250 mil ou R$
300 mil”, contabiliza, considerando o valor final do financiamento. “Por
mais que o País esteja passando por uma transformação e os custos para
financiamento estejam em queda, eles ainda são caros”, orienta.
A reportagem do JC Contabilidade fez uma simulação no site da Caixa Econômica Federal para financiamento de um imóvel com preço de R$ 250 mil em Porto Alegre. As condições estimadas são para não correntistas do banco, com renda familiar de R$ 4 mil, idade 30 anos, sem uso do FGTS, com pagamento de entrada no valor de R$ 130.726,23 (52,29% do preço) e parcelamento em 420 meses (35 anos). O valor das parcelas é decrescente, de acordo com o Sistema de Amortização Constante (SAC), com a primeira prestação fixada em R$ 1.195,53, e a última em R$ 308,96. Ao final, o valor pago terá sido de R$ 327.412,37. Somando a entrada, o imóvel de R$ 250 mil terá custado R$ 458.183,60.
A diferença (de R$ 208.183,60) não chega a dobrar, mas representa mais de 83% do valor inicial, um incremento que vale a pena ser considerado na hora de negociar condições bancárias. “O cliente de financiamento desperta muito interesse, e o banco pode até topar reduzir os juros para fechar o negócio, que é muito atrativo para instituição bancária”, esclarece o presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi), Marcelo Prata. “É importante comparar e buscar mais de uma instituição financeira para fazer o financiamento”, sugere.
O financiamento, apesar da conta, não é um vilão. “As taxas de juros para essa modalidade nunca estiveram tão baixas”, avalia o diretor-executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira. “Hoje, é um dos custos de dinheiro mais baratos que se tem no mercado. Muita gente, às vezes, sacrifica-se para tentar quitar de uma vez o imóvel e acaba aderindo a operações bancárias mais onerosas, como o cartão de crédito. Nesse caso, não é um bom negócio se apertar e depois ter que recorrer a outras formas de capitalização”, pondera Prata, que sugere ao comprador uma análise financeira cuidadosa antes de aderir ao financiamento. “O momento é favorável para quem quer comprar imóvel, e a conta que o mutuário sempre tem que fazer é para que o financiamento caiba no orçamento dele. Não pode comprometer mais do que 30% do orçamento”.
A reportagem do JC Contabilidade fez uma simulação no site da Caixa Econômica Federal para financiamento de um imóvel com preço de R$ 250 mil em Porto Alegre. As condições estimadas são para não correntistas do banco, com renda familiar de R$ 4 mil, idade 30 anos, sem uso do FGTS, com pagamento de entrada no valor de R$ 130.726,23 (52,29% do preço) e parcelamento em 420 meses (35 anos). O valor das parcelas é decrescente, de acordo com o Sistema de Amortização Constante (SAC), com a primeira prestação fixada em R$ 1.195,53, e a última em R$ 308,96. Ao final, o valor pago terá sido de R$ 327.412,37. Somando a entrada, o imóvel de R$ 250 mil terá custado R$ 458.183,60.
A diferença (de R$ 208.183,60) não chega a dobrar, mas representa mais de 83% do valor inicial, um incremento que vale a pena ser considerado na hora de negociar condições bancárias. “O cliente de financiamento desperta muito interesse, e o banco pode até topar reduzir os juros para fechar o negócio, que é muito atrativo para instituição bancária”, esclarece o presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi), Marcelo Prata. “É importante comparar e buscar mais de uma instituição financeira para fazer o financiamento”, sugere.
O financiamento, apesar da conta, não é um vilão. “As taxas de juros para essa modalidade nunca estiveram tão baixas”, avalia o diretor-executivo de estudos e pesquisas econômicas da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira. “Hoje, é um dos custos de dinheiro mais baratos que se tem no mercado. Muita gente, às vezes, sacrifica-se para tentar quitar de uma vez o imóvel e acaba aderindo a operações bancárias mais onerosas, como o cartão de crédito. Nesse caso, não é um bom negócio se apertar e depois ter que recorrer a outras formas de capitalização”, pondera Prata, que sugere ao comprador uma análise financeira cuidadosa antes de aderir ao financiamento. “O momento é favorável para quem quer comprar imóvel, e a conta que o mutuário sempre tem que fazer é para que o financiamento caiba no orçamento dele. Não pode comprometer mais do que 30% do orçamento”.
Selic, TR e bolha imobiliária não preocupam mercado
A
alta da taxa básica de juros, a Selic, fixada em 8,5% neste mês, tem
reflexo pouco expressivo nas operações de crédito, conforme levantamento
da Anefac, e não deve ser vista como um problema para o mercado
imobiliário. “O impacto é pequeno e só se a Selic subisse muito seria
preocupante, mas o panorama não indica isso”, avalia o diretor-executivo
de estudos da instituição, Miguel Ribeiro de Oliveira.
“Com a Selic baixa, os bancos conseguem reduzir mais a taxa de juros nos financiamentos. O que muda nesse cenário de alta é que, talvez, o comprador encontre no banco menos apetite para reduzir taxas de juros”, avalia o presidente da Abracefi, Marcelo Prata. Para quem ainda está estudando o cenário para compra do imóvel, Prata sugere esperar mais um pouco para conferir como a Selic vai se comportar nos próximos meses.
“O que a gente tem acompanhado é que a Selic tem sido usada como forma de conter a inflação”, assegura sobre a perspectiva de estabilização e não de alta da taxa. “Mesmo no longo prazo, a mudança na Selic não deve causar muito impacto para os mutuários.”
Os juros para financiamento habitacional, em geral, vêm acompanhados de outra taxação, a Taxa Referencial (TR), que tem impacto inexpressivo para o comprador, mas que acompanhou a alta da Selic. “Nos primeiros seis meses do ano, a TR ficou zerada e, em julho, foi para 0,02%”, aponta Prata. “Há cinco anos, a TR era um problema e tinha um reajuste importante. Mas já há algum tempo ela tem se mantido próxima de zero. Só no mês passado teve um reajuste pequenino, mesmo assim, não a vejo como um problema”, corrobora Oliveira.
Já a valorização imobiliária, avalia Prata, segue em curva de crescimento, mas de forma moderada, sem risco de bolha. O presidente da Abracefi aponta que a média sustentável para o mercado é de alta em torno de 15%. O índice Fipe-Zap, que mede a variação, registrou aumentos de 44% em junho de 2011 para o Rio de Janeiro no acumulado do ano, e de 28,8% em junho de 2012 em São Paulo. Hoje, as médias estão mais amenas. Em Porto Alegre, de junho de 2012 a 2013, houve uma valorização de 13,8% (primeiro ano de consulta). A média nacional de valorização, para o mesmo período, foi de 11,6%.
“Com a Selic baixa, os bancos conseguem reduzir mais a taxa de juros nos financiamentos. O que muda nesse cenário de alta é que, talvez, o comprador encontre no banco menos apetite para reduzir taxas de juros”, avalia o presidente da Abracefi, Marcelo Prata. Para quem ainda está estudando o cenário para compra do imóvel, Prata sugere esperar mais um pouco para conferir como a Selic vai se comportar nos próximos meses.
“O que a gente tem acompanhado é que a Selic tem sido usada como forma de conter a inflação”, assegura sobre a perspectiva de estabilização e não de alta da taxa. “Mesmo no longo prazo, a mudança na Selic não deve causar muito impacto para os mutuários.”
Os juros para financiamento habitacional, em geral, vêm acompanhados de outra taxação, a Taxa Referencial (TR), que tem impacto inexpressivo para o comprador, mas que acompanhou a alta da Selic. “Nos primeiros seis meses do ano, a TR ficou zerada e, em julho, foi para 0,02%”, aponta Prata. “Há cinco anos, a TR era um problema e tinha um reajuste importante. Mas já há algum tempo ela tem se mantido próxima de zero. Só no mês passado teve um reajuste pequenino, mesmo assim, não a vejo como um problema”, corrobora Oliveira.
Já a valorização imobiliária, avalia Prata, segue em curva de crescimento, mas de forma moderada, sem risco de bolha. O presidente da Abracefi aponta que a média sustentável para o mercado é de alta em torno de 15%. O índice Fipe-Zap, que mede a variação, registrou aumentos de 44% em junho de 2011 para o Rio de Janeiro no acumulado do ano, e de 28,8% em junho de 2012 em São Paulo. Hoje, as médias estão mais amenas. Em Porto Alegre, de junho de 2012 a 2013, houve uma valorização de 13,8% (primeiro ano de consulta). A média nacional de valorização, para o mesmo período, foi de 11,6%.
Reajuste para compra na planta é diferenciado
Modalidade
considerada atraente por muitos mutuários, a compra de imóvel na planta
tem sido a opção para obtenção do imóvel. “A princípio vale a pena,
porque, normalmente, o preço é mais interessante e se economiza de 30% a
40% se o comprador aderir três anos antes da entrega”, considera o
advogado especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat. “O que
acontece é que, se não tomar cuidado, o valor sai mais caro”,
acrescenta. Karpat destaca que algumas taxas, consideradas ilegais,
acabam sendo embutidas nos contratos, como kits de gás, de implantação,
entre outros.
“Quem compra na planta tem uma característica diferente: assumiu com a construtora o compromisso, contrato que, durante o período de obras até a entrega da chave, ele vai pagando para a construtora”, ressalta Marcelo Prata, presidente da Abracefi. Diferentemente da TR, que pode alterar as prestações do financiamento habitacional, o saldo devedor para quem está pagando imóvel na planta, durante a construção, é reajustado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), índice que, nas últimas duas apurações, teve elevação de 2,25% em maio e de 1,15% em junho. “O INCC sofre impacto da taxa de juros medida pela Selic, mas essa não é uma relação linear”, pontua o coordenador da pós-gradução em Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas, Kleber Luiz Zanchim. “A preocupação maior não é com a Selic, é com esse índice específico”, avalia.
O problema maior, ressalta Prata, é que o comprador nem sempre considera o reajuste pelo INCC na compra. “Quando o imóvel fica pronto, o mutuário percebe que o saldo devedor é diferente do que ele estava calculando”, afirma. A diferença é considerável lá na entrega das chaves, quando o comprador tem que optar por quitar o saldo devedor ou fazer o financiamento. O presidente da Abracefi salienta que, muitas vezes, o valor reajustado é tão considerável que pode inviabilizar o financiamento. “A média de reajuste pelo INCC é de 7% ao ano, por isso é importantíssimo que o comprador acompanhe o índice e peça à construtora as atualizações do saldo devedor”, orienta.
“Quem compra na planta tem uma característica diferente: assumiu com a construtora o compromisso, contrato que, durante o período de obras até a entrega da chave, ele vai pagando para a construtora”, ressalta Marcelo Prata, presidente da Abracefi. Diferentemente da TR, que pode alterar as prestações do financiamento habitacional, o saldo devedor para quem está pagando imóvel na planta, durante a construção, é reajustado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), índice que, nas últimas duas apurações, teve elevação de 2,25% em maio e de 1,15% em junho. “O INCC sofre impacto da taxa de juros medida pela Selic, mas essa não é uma relação linear”, pontua o coordenador da pós-gradução em Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas, Kleber Luiz Zanchim. “A preocupação maior não é com a Selic, é com esse índice específico”, avalia.
O problema maior, ressalta Prata, é que o comprador nem sempre considera o reajuste pelo INCC na compra. “Quando o imóvel fica pronto, o mutuário percebe que o saldo devedor é diferente do que ele estava calculando”, afirma. A diferença é considerável lá na entrega das chaves, quando o comprador tem que optar por quitar o saldo devedor ou fazer o financiamento. O presidente da Abracefi salienta que, muitas vezes, o valor reajustado é tão considerável que pode inviabilizar o financiamento. “A média de reajuste pelo INCC é de 7% ao ano, por isso é importantíssimo que o comprador acompanhe o índice e peça à construtora as atualizações do saldo devedor”, orienta.
Matéria publicada no Jornal do Comércio RS - Caderno de Contabilidade
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